Comment calculer la rentabilité locative d’un local professionnel

7 Minutes de lecture

Acheter ou louer un local professionnel, c’est engager une somme importante pour plusieurs années.

Le loyer affiché et le prix d’achat ne montrent pas ce qui vous reste à la fin de l’année.

Dans cet article, nous allons voir comment calculer la rentabilité d’un local, avec les formules, les frais et les travaux à prendre en compte.

Le rendement brut et le rendement net : deux calculs à ne pas confondre

Le rendement brut rapporte le loyer annuel, hors taxes et hors charges, au prix d’achat. Le rendement net rapporte le revenu qui vous reste au coût total, frais et travaux compris.

Exemple : 9 000 € de loyer moins 1 500 € de dépenses laissent 7 500 €. Rapportés à un coût total de 135 000 €, cela donne 5,56 %. Pour les frais de notaire à Boulogne-Billancourt, voyez le calcul détaillé.

Pourquoi le rendement brut ne dit pas tout

Le rendement brut ne dit pas ce qui reste dans votre poche. Il ne retire ni les frais d’achat, ni les travaux, ni les charges que vous gardez à payer, ni l’impôt sur les revenus locatifs.

Le 7,2 % du cas précédent est donc un plafond, pas un revenu. Le gain réel sera plus bas. Avant de vous engager, regardez le rendement net.

Pour comparer deux biens, regardez aussi ce que le brut ignore :

• La vacance : six mois sans locataire font tomber le brut de 7,2 % à 3,6 % sur 125 000 €.
• Le partage des charges : le bail répartit qui paie quoi, donc ne gardez que ce qui reste à votre charge.
• La taxe foncière : elle reste à votre charge, sauf si le bail prévoit son remboursement par le locataire.

Combien coûte vraiment l’entrée dans le local

Les frais d’acquisition

Dans l’ancien, comptez 7 à 8 % du prix de vente pour les frais d’acquisition. Ce montant s’ajoute au prix dans votre budget. La plus grosse part, ce sont les droits de mutation, versés à l’État et aux collectivités.

Les émoluments du notaire, calculés par tranches du prix, ne suffisent pas à eux seuls. Le montant exact dépend du département : demandez un calcul au notaire avant de vous engager.

Le taux global des droits de mutation dépend de votre département et de la date de la vente. Repérez le vôtre, puis faites-le confirmer par le notaire :

• 6,32 % dans la plupart des départements, pour les ventes conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.
• 5,81 % dans les départements restés au taux antérieur.
• 5,09 % dans l’Indre et à Mayotte.

Les travaux initiaux

Quel loyer retenir pour un local en location

Les loyers d’annonce vont de 90 à 591 €/m²/an, pour une moyenne de 205 €. Ce sont des demandes, pas des loyers garantis.

Pour un loyer réaliste, regardez ce que paient les locaux voisins comparables. Comparez aussi le bail en place à eux, et tenez compte de ses conditions et du risque de période sans locataire.

Pour situer votre loyer, voyez les loyers de bureaux à Boulogne-Billancourt, puis comparez-le à ces repères :

• Les moyennes par ville, de 139 €/m²/an à Saint-Étienne à 525 €/m²/an à Paris : un ordre de grandeur, pas le prix de votre rue.
• L’indice des loyers commerciaux (ILC) : 137,16 au deuxième trimestre 2026, en hausse de 0,26 % sur un an.
• La clause de révision du bail : vérifiez l’indice qu’elle retient avant de projeter les loyers futurs.

Valeur locative cadastrale et loyer de marché : deux chiffres distincts

La surface pondérée

La valeur locative cadastrale se calcule ainsi : surface pondérée × tarif au mètre carré × coefficient de localisation, s’il s’applique. Les surfaces ne comptent pas toutes pour le même poids.

Les espaces de vente, bureaux et salles de réunion comptent pour 1. Les réserves et locaux techniques couverts comptent pour 0,5. Le stockage à l’air libre compte pour 0,2.

Ce chiffre sert de base aux impôts locaux, pas à fixer votre loyer. Pour savoir ce qu’un local peut louer, regardez ce que demandent les locaux voisins comparables.

Calculer la surface pondérée d’une boulangerie

1. Repérez la surface d’accueil

   Prenez les 40 m² de vente. Ils comptent pour 1, donc 40 × 1 = 40 m².

2. Ajoutez les réserves et cuisines couvertes

   Les 60 m² de réserves et de cuisines comptent pour 0,5. Calcul : 60 × 0,5 = 30 m².

3. Additionnez les deux résultats

   40 + 30 = 70 m². Si votre total donne 70, le calcul est juste.

Le coefficient de localisation

Le coefficient de localisation ajuste le tarif selon la situation de la parcelle. Il va de 0,70 à 1,30.

Une parcelle bien située prend un coefficient proche de 1,30, une parcelle moins bien placée un coefficient proche de 0,70.

Ne prenez pas cette valeur pour un loyer : elle sert aux impôts locaux. Pour le loyer, comparez les locaux voisins comparables et tenez compte de la destination du bail.

Qui paie quoi : charges, taxe foncière et CFE dans le bail

Le bail commercial doit contenir une liste précise et limitative des charges, impôts et taxes, avec la part payée par le bailleur et celle payée par le locataire.

Ne vous fiez donc pas à un forfait : reprenez chaque poste du bail et ne gardez que ceux qui restent à votre charge.

Voici qui paie chaque impôt. Chaque année, le bailleur vous envoie un état récapitulatif des charges, au plus tard le 30 septembre de l’année suivante.

Critère	Taxe foncière	CFE	CVAE
Qui paie par défaut	Le bailleur	Le locataire	Le locataire
Condition	Le locataire peut la rembourser au bailleur si le bail et l’inventaire l’identifient clairement	Aucune : le locataire la paie dans tous les cas	Aucune : le locataire la paie dans tous les cas
Où le vérifier	Clause de taxe foncière du bail et inventaire des charges	Inventaire des charges	Inventaire des charges

Quel taux viser : les rendements observés et ce qu’ils mesurent

Les taux prime des investisseurs institutionnels

Le taux prime de 4,25 % au troisième trimestre 2026 concerne les commerces en pied d’immeuble à Paris QCA, c’est-à-dire le cœur le plus recherché de la capitale.

C’est le rendement exigé par de grands investisseurs pour des biens de premier ordre. Pour un local ordinaire, ce n’est ni une moyenne ni un objectif : ne comparez pas votre rendement à ce chiffre.

Au deuxième trimestre 2026, les grands investisseurs se réfèrent aux taux prime suivants, qui servent à situer les grands actifs de l’immobilier commercial :

• Commerces en pied d’immeuble : 4,00 %, soit le taux le plus bas des trois catégories.
• Centres commerciaux : 5,75 %, un taux plus élevé que celui des commerces en pied d’immeuble.
• Retail parks : 5,75 %, le même niveau que les centres commerciaux.

Les repères de commercialisation

Situer votre rendement brut

• Boutique très centrale

  Comptez 5 à 6 %. Le prix d’achat y est élevé, donc le même loyer rapporte moins au mètre carré investi.

• Emplacement périphérique ou ville moyenne

  Comptez 8 à 10 %. Le prix d’achat est plus bas, donc le même loyer rapporte davantage.

• Votre rendement net

  Un brut dans cette fourchette ne dit pas ce qu’il vous reste. Calculez le net sur le coût total d’acquisition pour comparer deux biens, sans viser un chiffre précis.

Le rendement brut ne dit pas ce qui vous reste. Calculez le rendement net, sur le coût total, frais et travaux compris, et fondez votre loyer sur les locaux voisins comparables.

Ensuite, lisez le bail pour savoir ce qui reste à votre charge. Puis demandez au notaire le montant exact des frais avant de vous engager.

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